DSR·LTV·DTI 뜻과 차이, 내 대출 한도는 어떻게 정해질까

집을 사거나 전세를 구할 때 은행에서 가장 먼저 듣는 말이 “DSR 때문에 한도가 이만큼 나옵니다”입니다. 대출 한도는 금리보다도 먼저 LTV, DTI, DSR이라는 세 가지 비율로 결정됩니다. 각 비율이 무엇을 뜻하고 어떻게 계산되는지 알면, 은행에 가기 전에 내 한도를 대략 가늠해 볼 수 있습니다.

한눈에 보는 세 가지 비율

구분	뜻	무엇을 기준으로 보나
LTV	주택담보인정비율	담보로 잡는 집값 대비 대출금
DTI	총부채상환비율	소득 대비 주택담보대출 원리금 + 다른 대출 이자
DSR	총부채원리금상환비율	소득 대비 모든 대출의 원리금

LTV는 “집이 얼마짜리인가”, DTI와 DSR은 “갚을 능력이 얼마나 되는가”를 봅니다. 실제 한도는 이 중 가장 적게 나오는 금액으로 정해집니다. 최근에는 DSR이 가장 엄격하게 적용되는 경우가 많아 사실상 DSR이 한도를 좌우합니다.

LTV: 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있나

LTV(%) = 주택담보대출 금액 ÷ 주택 가격 × 100

LTV 70%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 3억 5천만 원까지 빌릴 수 있습니다. 여기서 주택 가격은 매매가가 아니라 은행이 인정하는 감정가나 KB시세를 기준으로 하는 경우가 많습니다.

LTV 한도는 규제지역 여부, 주택 보유 수, 생애 최초 구입 여부에 따라 달라지고 부동산 정책에 따라 자주 바뀝니다. 최근에는 LTV와 별도로 수도권 주택담보대출에 금액 상한을 두기도 했습니다. 집을 알아보기 시작했다면 해당 시점의 규제를 은행이나 금융위원회 발표로 꼭 확인하세요.

DTI: 주택담보대출 중심의 상환 능력

DTI(%) = (주택담보대출 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100

DTI는 주택담보대출은 원금과 이자를 모두 계산하지만, 신용대출·자동차 할부 같은 다른 대출은 이자만 넣습니다. 그래서 다른 대출이 많아도 한도가 비교적 넉넉하게 나왔습니다. 이런 허점을 보완하려고 도입된 것이 DSR입니다.

DSR: 모든 대출의 원리금을 본다

DSR(%) = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100

DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 학자금대출 등 모든 대출의 원금과 이자를 합쳐 계산합니다. 현재 일정 금액 이상 대출을 받는 차주는 은행권 40%, 2금융권 50%를 넘지 않도록 관리됩니다.

DSR 40%로 한도 계산해 보기

연소득 5,000만 원인 직장인을 예로 들어 보겠습니다.

연간 상환 가능액 = 5,000만 원 × 40% = 2,000만 원
월 상환 가능액 = 2,000만 원 ÷ 12 = 약 167만 원
다른 대출이 없고, 30년 만기·연 4% 원리금균등이라면 월 167만 원으로 갚을 수 있는 원금은 약 3억 4,900만 원

그런데 이미 신용대출 3,000만 원(5년 분할, 연 5%)이 있다면 매달 약 57만 원이 그 상환에 들어갑니다. 주택담보대출에 쓸 수 있는 월 상환액은 약 110만 원으로 줄고, 한도도 약 2억 3,000만 원으로 1억 원 넘게 줄어듭니다. 신용대출 몇천만 원이 주택담보대출 한도를 크게 깎는 이유입니다.

DSR 계산에서 알아둘 점

만기가 길수록 연간 상환액이 줄어 DSR에 유리합니다. 같은 금액이라도 30년보다 40년 만기가 한도가 더 나옵니다.
신용대출은 실제 만기와 관계없이 일정 기간(현재 5년)에 나눠 갚는다고 가정해 계산합니다. 1년 만기 마이너스통장도 5년 분할상환으로 보고 원리금을 계산합니다.
전세자금대출, 중도금대출 등 일부 대출은 DSR 계산에서 제외되거나 이자만 반영되기도 합니다.
소득은 원천징수영수증, 소득금액증명원 같은 증빙 소득을 기준으로 합니다. 증빙이 어려운 프리랜서는 건강보험료 납부액 등으로 소득을 추정하는데, 실제보다 낮게 잡힐 수 있습니다.

스트레스 DSR이란

변동금리 대출은 나중에 금리가 오르면 상환액이 늘어납니다. 스트레스 DSR은 이런 위험을 미리 반영하려고, 한도를 계산할 때 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더해서 계산하는 제도입니다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 것은 아니고, 한도 계산에만 쓰입니다.

앞의 예시에서 실제 금리는 4%지만 스트레스 금리 1.5%포인트를 더해 5.5%로 계산하면, 같은 월 167만 원으로 인정되는 한도는 약 3억 4,900만 원에서 약 2억 9,400만 원으로 줄어듭니다. 가산금리는 변동금리에 가장 크게, 고정 기간이 긴 혼합형·주기형에는 작게 붙습니다. 그래서 요즘은 한도가 중요한 사람일수록 고정금리나 주기형 상품이 유리한 경우가 많습니다.

내 한도를 늘리려면

기존 대출부터 정리하세요. 특히 신용대출과 카드론은 짧은 만기로 계산돼 DSR을 크게 잡아먹습니다. 쓰지 않는 마이너스통장도 한도 전체가 대출로 잡힐 수 있으니 줄이거나 해지하는 것이 좋습니다.
만기를 길게 선택하면 연간 상환액이 줄어 한도가 늘어납니다. 대신 총이자는 늘어나니 여유가 생기면 중도상환으로 줄이는 방법을 고려하세요.
고정금리·주기형 상품을 비교해 보세요. 스트레스 금리가 적게 붙어 같은 소득이라도 한도가 더 나올 수 있습니다.
부부 합산 소득을 인정받을 수 있는지 확인하세요. 공동명의나 공동 차주로 대출을 받으면 소득을 합산해 DSR을 계산할 수 있습니다.
정책 대출(디딤돌, 보금자리론 등)은 별도 기준을 적용하는 경우가 있으니 자격이 되는지 먼저 알아보세요.

월 상환액부터 계산해 보기

DSR 한도는 결국 매달 얼마를 갚을 수 있느냐에서 출발합니다. 대출 이자 계산기에 원금, 금리, 기간을 넣어 월 상환액을 확인하고, 그 금액이 연소득의 40%(월 소득의 40%) 안에 들어오는지 비교해 보세요. 실제 한도는 은행 심사와 당시 규제에 따라 달라지므로 계산 결과는 참고용으로 활용하시기 바랍니다.